往往到發展商不再給予物管企業補貼時，物管企業要繼續維持原有的服務水平，就只有通過提高物管費或降低服務標準來實現。

過去，我們談到樓市，關心的往往只是開發和買賣交易的過程，甚少關注到物業管理。往往都是到樓盤入伙，業主才與物業公司見面。而樓盤入伙時，小區硬件配套都已定型。發展商交付物業的程度，決定了物管公司后期管理的難易度以及投入的多少。物管費的定價，也是由發展商在銷售房子的時候就已經確定了的，為了樓盤銷售而限制物管費的定價，同時，也為了樓盤銷售而提出類似“英式管家”等各類彰顯尊貴的特色服務。而對后期接手的物管企業來說，由于物管費已經被限定了標準，很難在后期管理時真正去聘請一個“英式”管家。

這樣的通行做法導致了這樣一個現象：每到年終，物管企業“曬帳單”的時候，各家物管企業就紛紛叫苦連連，“小區收繳率低、物價成本上漲、入不敷出、連年虧損”等呼聲不斷。

不過，讓人意外的是，我們還看到，盡管各家物管企業在“曬帳單”的時候都說自己虧損。但每當市場上出現一個新項目在招標物管時，最終中標的大部分仍是發展商下屬的物業公司。

這其中的原因在于，由于物管行業誕生的背景是脫胎于房地產行業，這也導致了物管企業與發展商之間難離“父子關系”。物管企業更大程度上是作為發展商的售后服務部門被定義的，為開發商解決各種售后問題，物管企業的顧客服務價值也轉化成為了樓盤銷售的“隱性推手”。發展商為了實現利潤最大化，短期內也樂于為此“埋單”。但這種運作模式，導致物管行業對物業本身實施專業管理的淡化，也導致物管企業對物管費喪失了定價議價權。往往到發展商不再給予物管企業補貼時，物管企業要繼續維持原有的服務水平，就只有通過提高物管費或降低服務標準來實現。今年7月，上海出現多家物管企業集中“拋盤”———即對合同期滿的小區不再續簽物業合同，為輿論關注。據報道，這些撤出的小區多屬于這類情況：因前期物業管理結束，物管企業想漲價，但最終無果。發展商合約到期，補貼結束，無利可圖導致物管企業選擇了退出。

事實上，構成這種矛盾的原因是多方面的，并不僅僅是市場機制的不成熟，也有物管企業自身的原因。比如，過去我們曾經倡導“多種經營，以業養業”。而事實上，對于任何一個獨立運作的行業來講，本身主營業務若無法支撐企業生存和發展，那么，脫離主營、發展次業的解決之道也無疑是“飲鴆止渴”，這等同于經營餐館生意不好，而轉去賣衣服來補貼，物管行業應致力于主營業務來提升贏利能力。

另外，再來談一個問題，對業主來說，物管企業的真正價值是什么呢？或者說，好的物管企業應該是怎樣的呢？

首先，房子作為人們的一項大宗投資，其最大的價值就在于房屋的保值和增值。專業的物管企業除了保障小區的安全、整潔，更重要的是幫助業主管好這項大宗投資，通過專業管理使業主的房屋損耗減少，使用壽命延長。

其次，小區各項管理和服務的支出都來源于業主繳納的物管費，而專業的物管企業會提前對小區物業進行規劃，對各項支出提前預算并公示，使業主清楚了解物管費花在了哪里。但現在，大部分小區都還是只公示支出，很少有公示預算，這也和物管企業的專業水平與管理能力息息相關，物管企業是否具備對小區物業提前規劃的能力，是否具備專業管理的能力，是否能夠積極應用新技術，為業主提供更專業的服務，也是判斷物管企業優劣的重要標準。【來源】物業管理 陳之平