東莞南城天利中央花園一年難產業委會 根子竟在
發布時間：2019-10-26 作者：冰楓網絡 瀏覽：0
自2015年7月開始，東莞南城天利中央花園一直在著手成立小區業委會。如今，近1年半過去了，小區業委會依然“難產”。原來，在業委會籌備進程中，東莞市南城房管所和宏圖社區居委會以業委會候選人“未按時繳納物業管理費”為由，直接否定了9位業委會候選人的被選舉資格。對此，該小區多數業主提出質疑，認為不太合理。律師表示，小區業委會委員候選人資格決定權還在小區業委會籌備組。
九成多業主未“按時”繳物管費
“因業主未按時繳納物業管理費，就沒有小區業委會候選人資格!”業委會候選人司先生無法接受這樣的結果。2014年他收樓后，一直沒有裝修房子也沒有進去居住。司先生表示，自己不清楚何時開始繳納物管費?！罢麄€小區包括我在內的業主9成多未‘按時’繳物管費，但這是事出有因的?！彼鞠壬Q。
他解釋，由于開發商天利地產未按時交房，于是免去了小區業主2年物業管理費，但由于業主收樓時間不統一，很多人都記不清“按時”交費時間;此外，天利物業公司在物業管理費用到期時，也并未盡到及時通知業主的告知義務，更沒有到期催繳;業主與物業公司簽訂了銀行代扣代繳協議，通過銀行卡代扣物業管理費且其賬戶一直正常且余額充足，物業公司可隨時扣費。但由于物業公司內部管理問題，依然存在未按時扣費的情況，以至銀行代扣物管費的業主也未能按時繳納物業費;小區業主對物業管理公司管理也諸多不滿。
10個候選人9個沒有被選舉資格
司先生稱，根據2009年住建部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》第31條規定，業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5到11人單數組成，業委會委員應當是物業管理區域內的業主。
為此，從去年7月開始，該小區7名熱心業主在眾業主的支持下，依法成立了業委會籌備組，著手成立小區業委會。但近1年半過去了，該小區的業委會依然“難產”，原因是在業委會籌備工作依法推進的過程中，東莞市南城房管所和宏圖社區居委會以業委會候選人“未按時繳納物業管理費”為由，直接否定了包括他在內的9位業委會候選人的被選舉資格，10名候選人中只有一人“過關”。
天利中央花園小區絕大多數業主被剝奪了業委會委員的被選舉權，小區的業委會將因沒有合格候選人無法成立。
肯定派
房管所：按時繳納物管費是法定條件之一
據南城房產管理所和宏圖社區居委會共同出具的《關于天利中央花園業委會候選人資格審查問題的回復》函件顯示：他們收到了《天利中央花園業委會籌備組聯名要求南城房管所出具業委會候選人資格審查問題書面回復的申請》后，對該申請中述及的該小區業委會候選人資格審查問題進行回復。根據《廣東省物業管理條例》第25條規定，業主委員會委員應具備條件的之一為：業主遵守管理規約，履行業主義務，按時繳納住宅專項維修資金和物業管理服務費用，無損害公共利益行為。由此，南城房管所認為，按時交納物業服務費用，是業委會候選人需具備的法定條件之一。
深圳市天利物業管理有限公司東莞分公司向該單位出具的相關證明資料顯示，袁某保等9位業委會候選人均存在未按時繳納物業管理費之情形，所以不具備業委會候選人資格。前天下午，南城房管所再次回復稱：“鑒于‘天利中央花園業主委員會成立問題’已進入司法程序，目前正處于二審審理階段，屆時以人民法院最終審理的結果為準?！?/DIV>
物業公司：希望小區業委會盡快成立
記者來到天利中央花園物業管理公司，物業公司辦公室徐主任表示，他對于小區成立業委會表示歡迎。同時，他也透露，業委會之所以“難產”正是因為9名候選人存在“未按時繳物業費”之情形，被相關部門否決了其參選資格。
對于小區絕大多數業主存在“未按時繳物業費”的情形，徐主任表示自己并不知內情。他稱，截至目前，仍有不少業主以各種理由拒交物管費，給他們的服務工作帶來困擾。作為物業公司的管理者，他也期盼小區業委會盡快成立，充當小區物業管理方與業主間的溝通橋梁，同時便于小區的管理以及各項工作的開展。
否定派
業主：不該取消業主的參選資格
記者采訪了天利中央花園多位業主，他們普遍認為，即使未按時繳納物管費，也應擁有參選資格。
業主曹女士表示，因業主未按時繳納物業管理費就被否定擁有業委會委員候選人資格做法不合理。因為是否具有被選舉為業委會委員的資格，最主要的前提是看他是否為業主。另外，欠費問題是業主與物業管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業主是否有資格被選為業委會委員無關。曹女士稱，業主具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。按時繳納物業管理費用是業主應盡的義務，未按時繳費的確會影響物業管理公司正常履行物業管理合同，也會侵害了其他業主的利益，因此未按時繳費的業主不宜作為全體產權人的代表，但這并不等于剝奪了其作為業主的被選舉權。
律師：決定權在籌備組 居委會回復無強制力
盈科律師事務所柴永霞律師認為，天利中央花園9位業委會候選人未按時向物業公司繳納物管費，那是業主與物業公司之間的一種民事合同糾紛，南城房管所及宏圖社區居委會并沒有相關的管轄權。而小區業委會候選人資格是小區業主擁有的合法權益，南城房管所及宏圖社區居委會也不具備相關的否定權。
退一步講，南城房管所和宏圖社區居委會對小區業委會候選人資格的審查，完全是在履行指導和協助的義務。但無論其回復內容是什么，均不影響相關候選人的合法權益，所以回復不具備行政強制力。
因此，盡管房管所做出了回復，但這個回復只是盡到將候選人的資格情況告知給籌備組的義務，決定權仍在籌備組，如果籌備組認為這些人不交物業費沒關系，而且這些人對小區管理有幫助，仍然可以認定他們的候選人資格，房管部門無權干涉。
如果物管費封頂2 .8元/平方米·月，你愿意嗎?此前，廣州市政府發改委就住宅物業服務收費參考標準征求意見，在征求意見稿中，提出業主大會成立之前的小區物業管理費，政府指導價最高為2 .8元/平方米·月。這一消息公布后，不僅引來廣州市民的關注，也引來廣東省中山市民的強力吐槽———相比之下，中山物管費實在太貴了。南都記者調查獲悉，目前中山市不少新建小區的物管費定價都超過這一標準，有住宅小區的物管費甚至高達6元/平方米·月。(10月14日《南方都市報》)
對于物管費上漲，業主對此不滿，而物業從業者則認為物管成本不斷上漲，物管費漲價是必然趨勢。其實面臨人工等成本的上升，物管費適當提高也是應有之義，要看物管費上漲是否處于合理區間。如果業主付出物管費，卻沒能享受到相應的服務，或上漲的物管費，遠遠高于成本上漲的幅度，這樣的物管費就不合理。
現在很多物業公司受到強勢的開發商操控，業主在開發商面前顯得很弱勢，很多小區還沒有成立維護業主權益的業主委員會，業主缺乏與物業公司博弈的能力，而且像廣州一樣對物業管理費進行政府定價的城市，還并不多，這讓現在很多小區物業管理費上漲的幅度太快，物管費惡意上漲的亂象較為嚴重也較為普遍。
廣州對物管費進行“一刀切”，并不是簡單的管理辦法。根據《征求意見稿》規定，2.8元的政府指導價并不是死標準，物業費可以通過業主與物業公司進行協商決定，但不能由物業公司擅自作主，將物業費漲到超過政府指導價。
廣州的做法，值得各地借鑒。對于一些物業公司亂漲物業費損害業主權益的亂象，需要政府部門出手予以遏制。比如像廣州一樣，制訂政府指導價，以避免物業公司亂漲物業費，這能保證物管費處于可控范圍內。
不過制訂政府指導價，要避免標準訂得過死、過低或過高，要能根據各地的成本、物價等進行綜合考量，不僅要顧及廣大業主的權益，也不能忽視物業公司的正當權益。政府指導價也要能隨成本的波動而調整，要與時俱進，不能一成不變，而不能跟上時勢的變化。
另外，要能維護廣大業主的正當權益，更應該提高業主與開發商、物業公司的博弈能力，這才是治根之策。如去年溫州試點，賦予試點的小區業委會以獨立法人資格，這讓代表業主權益的業委會可以以法人資格起訴開發商。而現行《物業管理條例》規定，業主大會以會議的形式存在，并不具備法人的特征。更應該多讓弱勢的業主變得“強勢”起來，有能力維護自身的正當權利。讓業主變得“強勢”，還權于業主，才能從根本上遏制物管費亂象，才能阻止開發商、物業公司對業主權益的肆意侵犯，才是對業主權益的最好保護。【來源】廣州日報
